פסק-דין בתיק ע"א 1748/05

זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כבוד השופטת רחל ערקובי) מיום 16.2.05 (ת"א 47127/99) שקיבל את תביעת המשיבה לפינוי המערער ממושכר.

1.                    הרקע

(א)        המשיבה, חברה יזמית, רכשה ביום 14.11.94 את זכויות הבעלות במקרקעין בשטח של כ-2.5 דונמים, שנמצאים ברחוב עמק הברכה 29 בתל אביב וידועים גם כחלקה 48 בגוש 7110 (להלן: " המקרקעין"). המערער מחזיק במושכר (שגודלו כ-24 מ"ר) בשכירות מוגנת (להלן: " המושכר"). המושכר משמש חנות לממכר מוצרי חשמל ותיקונם.

(ב)        ביום 5.5.99 הגישה המשיבה לבית משפט קמא תביעה לפינוי המערער מהמושכר, לפי סעיפים 131(10) ו-133(ב) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשמ"ב-1972 (להלן: " החוק"), בטענה שהחליטה להרוס את המושכר ולבנות על המקרקעין בית דירות. ביום 10.12.98 קיבלה המשיבה היתר בנייה (נספח "ג" לכתב התביעה) לצורך: " הריסת המבנים הקיימים במגרש ובנית קומת מרתף בלבד לחניה לשימוש דיירי בנין המגורים שייבנה בעתיד. המרתף כולל 45 מקומות חניה לרכב פרטי, חדר טרנספורמציה ורמפה ירידה למרתף. פיתוח שטח המגרש וגדרות בנויות בגבולות המגרש" (להלן: " ההיתר"). בהיתר צוין כי תוקפו יפקע בתום שלוש שנים מיום נתינתו, ושאם לא יוחל בבנייה תוך שנה - יבוטל. המשיבה טענה בכתב התביעה שהציעה למערער סידור חלוף נגד פינוי החנות, אך לא קיבלה ממנו תשובה עניינית. עוד ציינה המשיבה שהיא מוכנה לתת לו פיצוי כספי המבטא את שווי זכויותיו במושכר וכל סעד אחר שימצא בית המשפט לנכון.

(ג)         בכתב הגנתו טען המערער להעדר יריבות. עוד טען שההיתר ניתן לבניית מרתף (ולא לבניית בית דירות) ואינו מקים עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק, שלא הוצע לו סידור חלוף המשקף את שווי זכויותיו במושכר, ושלא התמלאו מלוא התנאים לפינויו כנדרש בסעיף 132(ג) לחוק.

(ד)        בזמן הדיונים בבית משפט קמא פג תוקפו של היתר הבנייה. כמו כן אושרה למתן תוקף תכנית המאפשרת למשיבה לבנות על המקרקעין בניין דירות.

2.                    פסק דינו של בית משפט קמא

(א)        השאלה הראשונה שעמדה להכרעת בית המשפט הייתה: אם יש להמתין לקבלת היתר בר תוקף כתנאי להמשך ניהול התביעה, לנוכח הוראת סעיף 133(ד) לחוק הקובעת: " היתה תביעת פינוי לפי סעיף 131(10) או (11) תלויה ועומדת, ובמהלך הדיון פקע תקפו של רשיון הבניה הנזכר שם, רשאי בית המשפט לדחות את הדיון עד ששוב יהיה בידי בעל הבית רשיון בר-תוקף". בית המשפט קבע שכפי הנראה לא צפה המחוקק אפשרות של התארכות הדיונים כפי שארע במקרה שלפניו, והיעתרות לטענת המערער משמעה שאי אפשר יהיה להגיע למצב של קבלת התביעה במקום שדייר מוגן יצליח למשוך את הדיונים משך זמן מהטעם שכל היתר ניתן לפרק זמן קצוב ופוקע אם הבנייה אינה מתחילה. אי אפשר להתחיל בבנייה לפני שהדייר מפונה, ולכן:

" התוצאה היא מעגל קסמים שוטה כאשר התובעת נדרשת לשלם בכל פעם את האגרה לשם חידוש התר הבניה על מנת להמנע מטענה שאין התר, ובכל זאת הנתבע לא מפנה ומצליח חמש שנים להגיע עד היום ולהותיר את התובעת כשרכשה נכס בשטח גדול מאד בסכום עצום כשהיא מממנת את הרכישה, סופגת נזקים כלכליים קשים ואינה מצליחה לממש את נכסיה. [. . .] קבלת טענת הנתבע כמוה כהשארת קבלן כבן ערובה בידי דיר מוגן שיסרב לפנות גם כאשר מוצע לו פצוי מלא" (עמ' 14 לפסק הדיון)

השופטת הנכבדה סברה שיש בכך משום חוסר תום-לב של הדייר. לפיכך דחה בית המשפט טענה זו של המערער, וקבע שמאחר שלצורך קבלת היתר חדש לבניית מרתף די בתשלום אגרה, יותנה הפינוי בפועל בתשלום האגרה והצגת ההיתר המחודש.

(ב)        השאלה השנייה שעמדה להכרעה עסקה בשיעור הפיצוי שישולם למערער כתנאי לפינויו. בית המשפט עמד על כך שהמערער סירב להצעות לדיור חלוף שהוצעו לו. שמאית שמינה בית המשפט לשם מתן חוות דעת, לצורכי פשרה, העריכה את שווי הנכס כשהוא פנוי וריק בסכום של 60,000 דולר. לא הוצג לבית המשפט כל נתון אחר, ובית המשפט אימץ שווי זה כשיעור הפיצוי שישולם, אך הוסיף לו סכום של 7,500 דולר להוצאות פינוי; סכום שנגזר משטחו של המושכר (24 מ"ר). לסכום זה יש להוסיף מע"מ כנגד חשבונית.

 (ג)        בית המשפט דחה את עתירת המערער לפיצוי בגין עלויות מס רווחי הון מהטעם שלא הוכיח אותן.

(ד)        בסופו של דבר פסק בית המשפט שעל המערער לפנות את המושכר כפוף לתשלום פיצוי בסך 67,500 דולר וכנגד הצגת היתר בתוקף לבניית מרתף. בית המשפט קבע שהפינוי יעוכב עד ליום 1.7.05.

3.                    טענות הצדדים בערעור

(א)        המערער טוען שהמשיבה לא עמדה בתנאים הקבועים בסעיף 131(10) לחוק הנדרשים כתנאי לפינויו. לשיטתו, אין לראות בהיתר לבניית מרתף משום היתר לבניית "בנין אחר" כמשמעו באותו סעיף. עוד המערער טוען שלאחר שפקע ההיתר אין בית המשפט מוסמך להורות על פינוי. לטענתו, היה על בית המשפט לדחות את הדיון בתביעה עד לקבלת היתר תקף לפי סעיף 133(ד) לחוק. המערער מוסיף וטוען, שלא הוצע לו סידור חלוף בעל ערך, ואף לא הוצעה לו הצעה כספית הולמת. עוד נטען ששגה בית המשפט כשקבע שהיה זה המערער שגרם להתמשכות ההליכים, וכשנתן פסק דין על-תנאי. לבסוף המערער טוען ששגה בית המשפט כשנסמך על חוות דעתה של המומחית שמינה, מאחר שחוות הדעת ניתנה לצורכי פשרה, ולב"כ הצדדים לא ניתנה הזדמנות לחקור את המומחית על חוות הדעת. המערער תוקף גם את הקביעות שהופיעו בחוות הדעת לגופו של עניין.

(ב)        המשיבה תומכת בפסק הדין מנימוקיו. היא מדגישה שהמערער סירב להצעותיה לסידור חלוף, ושהמחיר שנקבע בחוות הדעת כתנאי לפיצוי סביר בהחלט. עוד המשיבה טוענת שהפרשנות שמציע המערער לתנאים לפינויו לפי סעיף 131(10) לחוק אינה סבירה, ותומכת באופן שבו פירש בית המשפט את סעיף זה.

4.                    דיון והכרעה

לאחר שעיינו בכתב הערעור, בטענות הצדדים ובמוצגים, באנו לכלל דעה שדין הערעור להתקבל בחלקו באופן שהעניין יוחזר לבית משפט השלום לצורך השלמת פסק הדין בסוגיית הסידור החלוף. ואלה טעמינו:

(א)                סעיף 131(10) לחוק קובע לאמור: